Här kommer en liten påminnelse till er om att kontrollera era brandvarnare. Alltid bra att se över att de fungerar och ev. byta batterierna.

En tumregel jag själv har är att byta batterierna i brandvarnaren en gång om året i samband med första advent då vår fina julgran på området tänds och lyser upp i vintermörkret.

Härligt med levande ljus, men denna tiden är det extra viktigt att vi alla tänker oss för och kommer i håg att blåsa ut ljusen! Viktigt också att vara sparsam med, eller helst helt undvika träljusstakar, ljusmanschetter och annat som lätt tar eld om man inte är försiktig. Allt det här vet ni ju redan förstås, men det kan vara bra att bli påmind ibland. Besök från brandkåren är det sista vi vill ha så här i juletid.

Önskar er alla en trevlig första advent!

Några har börjat parkera på grusparkeringarna norr om skyddsrummet. Där fick man tillfälligt stå under tiden som garagen renoverades. Det råder samma parkeringsbestämmelser där som på alla andra platser inne på området. Det är alltså parkeringsförbud även där. De som ändå står där riskerar parkeringsböter. Från måndag 30 november kommer Wermlands Byggplåt att använda området för att ställa upp bilar och utrustning som de ska använda när balkongtaken renoveras. Det arbetet beräknas pågå några månader. Ni som använt de här parkeringarna ska alltså ställa bilen på era ordinarie parkeringsplatser. Blir några meter längre att gå men det spar parkeringsböter.

Föreningen sade i slutet av förra året upp avtalet om fastighetsskötsel och städning med HSB Värmland. Uppsägningstiden var ett år. Nya anbudsförfrågningar skickades under hösten ut till åtta olika företag, sex som fick lämna anbud på både fastighetsskötsel och städning och två företag som lämnade anbud på enbart städning. Det gamla avtalet innehöll bland annat tio snöröjningar och sandningar oberoende om det snöade eller ej. Förra vintern snöröjde man en gång vilket betydde att vi betalade för nio snöröjningar som aldrig blev av eftersom det snöade så dåligt. En snöröjning med sandning beräknas kosta runt 10 000 kronor beroende på hur mycket det snöat. I den nya upphandlingen begärde vi pris på enstaka snöröjningar. Snöar det inte alls kostar det ingenting och snöar det varje dag blir det desto dyrare. Det företag som nu fått uppdraget av styrelsen är Riksbyggen och de tar över skötseln av vårt område vid årsskiftet. Bytet av entreprenör innebär en besparing på runt 500 000 kr per år. Då vi tidigare sagt upp flera andra avtal och kunnat få ned kostnaderna rejält får föreningen minskade kostnader på ungefär 1 miljon kronor per år.

Det traditionella luciafirandet kommer att ställas in i år med tanke på rådande omständigheter med virus och restriktioner.

Efter många turer hit och dit är det nu klart att våra balkongtak byggs om. Det gäller balkongtaken under terrassvåningarna. Själva takets infästning mot husfasaden har blivit dålig på sina håll vilket medfört att det runnit in vatten på några balkonger. De här problemen kommer att bli värre med åren och därför har beslutet tagits om att bygga om samtliga balkongtak på en och samma gång istället för att åtgärda taken när problemen uppstår. Det lär bli betydligt dyrare samtidigt som husfasaden riskerar att skadas.

Om allt går som beräknat startar arbetet den 30 november med hus 25 och hus 31. Sedan görs ett uppehåll under julen och sedan fortsätter man med resten av husen. I vilken ordning det sker och vilka datum återkommer entreprenören Wermlands Husplåt till efter nyår.

1,6 miljoner kronor kostar kalaset vilket gör 23 529 kronor per balkongtak. För de pengarna får vi en ny beläggning på balkongtaken med takpapp som dras upp mot fasaden. De nuvarande hängrännorna byts ut eftersom de i de flesta fall lutar åt fel håll, något som inte åtgärdades när avrinningen från balkongtaken byggdes om för ett tiotal år sedan. Det har i flera fall inneburit att regnvattnet, istället för att rinna bort i takrännorna, runnit in på balkongerna. Till allt detta kommer en hel del andra arbeten av mindre omfattning.

De kommande dagarna kommer de stora tryckkärlen i våra värmecentraler att bytas ut. Orsaken är att tryckkärlet i värmecentralen som ligger i hus 5 (vicevärdskontoret) har gett upp och fungerar inte längre som den ska. Kärlet är 20 år gammalt och lika hög ålder har dess motsvarighet i värmecentralen i hus 27. Vi byter därför båda. Den nya anläggningen är ett tryckhållningssystem med pumpar och en vakuumavgasning. Det sistnämnda innebär att syret i vattnet tas bort vilket i sin tur minskar risken för rostangrepp i våra rör. Det nya systemet har också automatisk vattenpåfyllning vilket gör att trycket och därmed värmen kan hållas på en jämn nivå. De senaste månaderna har vi haft problem med att hålla trycket uppe i värmeanläggningen vilket medfört att värmen ibland inte orkat ändå upp i de högre husen. Förhoppningsvis kommer inte arbetet med bytet av tryckkärlen att påverka värmen i lägenheterna och skulle det bli så blir det bara under kortare stunder. Ni som inte är ingenjörer och inte begriper så mycket av ovanstående kan sammanfattningsvis trösta er med att värmesystemet blir bättre och ska fungera mer problemfritt.

Styrelsen har beslutat att precisera regler för de som eventuellt vill installera en värmepump i sin terrassvåning. Observera att det enbart gäller terrassvåningarna.

Regler för luft/luft värmepump på terrass:

Innan installationen ska kontroll ske för att lägenheten är tillräckligt uppsäkrad. Bostadsrättshavaren svarar för alla kostnader som härrör till installation, eldragning, snickeriarbeten och alla andra kostnader som kan kopplas till installationen. Värmepumpens ytterdel placeras på terrass så att den inte påverkar fastigheten exteriört. Det åligger bostadsrättshavaren att på ett fackmannamässigt sätt ansluta kondensavrinningen från värmepumpen till befintliga stuprör eller hängrännor eller på ett annat godkänt sätt. Arbetet med installationen ska vara fackmannamässigt utfört av på marknaden etablerade företag. Om värmepumpen vid bostadsrättshavarens avflyttning nedmonteras ska håltagning i vägg samt eventuell all övrig påverkan återställas i ursprungligt skick. Före installation ska godkännande inhämtas av Brf Hagaborgs styrelse.

Styrelsen har beslutat om nya regler för våra parkeringsplatser, både de i garaget som de utomhus. Reglerna har tagits fram sedan årsstämman beslutade att anta en motion om just nya regler.

Regler för garage/parkeringsplatser:

Garage/parkeringsplatser är endast avsedda för fordon som ägs av medlemmar i bostadsrättsföreningen. Syftet med platserna är att medlemmar i föreningen ska ha möjlighet att parkera kördugliga motorfordon. Används platserna för andra ändamål, sägs de upp med stadgad uppsägningstid. Styrelsen tilldelar respektive återtar rätten till hyra av garage och parkeringsplats. Rätten till platserna är inte en del av bostadsrätten. Vid överlåtelse av lägenhet återgår garage-/parkeringsplatsen till föreningen. Normal tilldelning av garage/parkeringsplats är en plats per lägenhet. Finns det outhyrda p-platser kan medlem som har garage även få en p-plats. Om antalet tillgängliga parkeringsplatser tar slut har föreningen rätt att återta extratilldelad parkeringsplats när annan permanent boende saknar plats. Om föreningen måste återta en p-plats sker det med följande turordning: Den som hyr en p-plats utan att äga ett fordon och inte äger det fordon som nyttjar p-platsen. Den som hyr garage+p-plats och enbart har en bil i hushållet. Den som hyr två p-platser men bara har en bil i hushållet.

Användning av parkeringsplats:

Parkeringsplatsen uthyres, om inte annat skriftligen anges, i befintligt skick att för hyresgästens nyttjande användas för uppställning av ett (1) st funktionsdugligt fordon. Hyresgästen får inte utnyttja parkeringsplatsen som förvaringsplats eller för uppställning av både motorcykel och personbil/annat fordon. Hyresgästen har inte rätt att överlåta hyresrätten eller hyra ut parkeringsplatsen i andra hand

Uppsägning eller förlängning av avtal för parkeringsplats:

Uppsägning av upprättat avtal för parkeringsplats/garageplats ska ske skriftligen minst 3 månader före den avtalade hyrestidens utgång, i annat fall är kontraktet förlängt med 6 månader för varje gång. Avtalet upphör vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. Om hyresgästen förutom detta avtal äger eller är delägare i en bostadsrätt hörande till Brf Hagaborg, upphör avtal för parkeringsplats utan uppsägning samtidigt med överlåtelse/avflyttning.

Ordningsregler i garaget:

Se till att garagedörren stängs bakom bilen. Det är allas ansvar att inte släppa in obehöriga till garaget. Kör sakta i garaget Biltvätt får inte förekomma i garaget Det är inte tillåtet att förvara lösa föremål såsom däck, olja, spolarvätska, takräcken etc. på garageplatsen Fordon får inte sticka ut utanför garageplatsen och vi uppmanar alla att visa största möjliga hänsyn till garageplatsgrannarna Vinter och slask innebär större vattenansamlingar i garaget. Borsta eller sparka bort snön på/under bilen innan ni kör in i garaget. Bil/MC skall på anmodan flyttas ut ur garaget vid aviserad städning eller vid ombyggnads- eller reparationsarbeten.

Angående planerna på en ny lekplats har vi fått in ett förslag från ett företag som tillverkar lekplatsutrustning. Det här ska inte ses som något färdigt förslag utan något som vi kan diskutera omkring. Vilka saker som ingår i förslaget framgår av nedanstående bilder på utrustningen. Huset med bänkar kan innehålla en grill om man så vill. Mot vägen blir det ett staket. Mer finns att se på www.tressutemiljö.se

Förslaget har också satts upp på anslagstavlorna i varje hus. Behöver ni fler utskrifter så mejla till styrelsen. Observera att husen i bakgrunden på bilderna inte är från Hagaborg.

På grund av virus i luften kan vi inte anordna något stormöte där vi diskuterar utformningen av lekplatsen. Det får vi istället göra digitalt genom att skicka synpunkter och frågor till: styrelsen@brfhagaborg.se eller skriva ner allt på en lapp och lägga i den vita brevlådan vid vicevärdskontoret. Alla synpunkter behöver skickas in till styrelsen före 4 november 2020.

Den här veckan installeras värmepumpar i garagen. Det kommer inte att påverka bilarna utom i garage 45 där de som står på plats 15-18 behöver köra fram lite så det blir cirka en meters lucka mellan bilen och garageväggen. Orsaken är att det ska skruvas fast en ledning på väggen. Efter montaget av värmepumparna ska ombyggnaden av garagen vara klar. Värmepumparna kommer att hålla temperaturen på 10 grader i garagen och innebär att uppvärmningskostnaden sjunker rejält jämfört med de elektriska värmefläktar vi haft tidigare. Dessa kommer dock att finnas kvar som back up utifall att.

Garageporten i 43:an är ur funktion och garaget kommer att stå öppet under helgen. Reservdelarna kommer på måndag eller tisdag. Det är tagg-läsaren som gett upp och det är orsaken till att även de andra portarna haft problem på sista tiden. Det har bara flimrat i tagg-läsaren istället för att lysa grönt men nu ska i alla fall 45:an och 47:an fungera.

Update: Garageporten fungerar nu som den ska (7 sept 2020)

Alla ni som saknat er parkeringsplats på skyddsrumstaket – ni kan flytta tillbaka bilen. Arbetet med garage 43 närmar sig slutet och uppe på taket är det helt klart. Vi kommer också att dela ut lappar till de berörda. Inne i garaget återstår en del elarbeten med mera men det beräknas bli klart om några dagar och sedan ska all utrustning flyttas bort.

Sedan tidigare har vi diskuterat att bygga en ny lekplats norr om skyddsrummet på platsen där vi haft en provisorisk parkering. Nu går vi vidare med planerna och inom kort presenteras ett förslag. Tanken är att våra yngre medlemmar ska få komma med synpunkter och idéer hur lekplatsen ska ut. De gamla lekplatserna vid hus nr 13 och 25 läggs ner eftersom de tjänat ut.

Ombyggnaden av garagen håller sig inom budget trots att det tillkommit en rad utgifter. Skyddsrummet har visat sig vara i sämre skick än vad vi trodde men trots att vissa saker blivit dyrare har andra blivit billigare varför slutresultatet landar på runt 3 milj kr vilket var budgeterat. I den summan ingår också målningen på garagens utsida vilket inte var medräknat från början. Garagen får ny ventilation. Värmepumpar sätts in som ersätter de elektriska värmefläktar som fanns tidigare. De ska dock vara kvar reserv. De nya värmepumparna ger en lägre uppvärmningskostnad. Förslag finns på att bygga ett tak med solceller över parkeringsdäcket. Föreningen ska lämna in en ansökan om bygglov och om det beviljas tar vi ställning till hur vi går vidare och alla medlemmar kommer att få ge sin syn på saken. Taket innebär att vi slipper snöskottningen på parkeringsdäcket och vi slipper även lägga ny asfalt. Vi undersöker även möjligheten att ha kameraövervakning på parkeringsdäcket. Solcellerna beräknas sänka föreningens elkostnader med 35 procent. Det gäller elen för utomhusbelysningen, tvättstugorna, trappbelysningen med mera. Alltså inte elen i lägenheterna

Varför får vi inte längre förvara våra däck i garagen liksom lite brandfarliga vätskor efter den pågående renoveringen?

Det är en fråga som dykt upp. Det är inget nytt påbud. Det regleras med en lag från 2004 och fastighetsägaren, i det här fallet föreningen, har ansvar för att brandsäkerheten följs. Det är till exempel förbjudet att förvara brandfarliga vätskor i till exempel vårt garage. Det enda undantaget är enstaka flaskor som då måste förvaras i låsta skåp så ingen obehörig kan komma åt dem. Däck brinner ganska rejält och vårt garage skulle rökfyllas tämligen snabbt vilket skulle försvåra släckningsarbetet. Det är en orsak till att det enligt bestämmelserna i den här lagen och tillämpningen av lagen som formulerats av MSB inte är tillåtet att förvara något annat än bilar i ett garage med undantag för enstaka flaskor som förvaras inlåsta i ett skåp.

Det här skulle ha varit åtgärdat från föreningens sida för många år sedan. När de första diskussionerna startade om ombyggnaden av vårt skyddsrum väckte det, som man säger, en viss förvåning, att det såg ut som det gjorde i garagen. I de diskussionerna deltog representanter för MSB, folk med erfarenhet från andra bostadsrättsförening samt andra sakkunniga. Men nu ska det bli ordning på torpet.

Vicevärdskontoret har öppet första måndagen i månaden. Efter semesterstängningen ändras öppettiden till klockan 18-19 (from. 3 aug).