För ett tag sedan installerade vi vattenlarm under diskbänken i lägenheterna. Om larmet piper, kolla om det är blött längs rören eller nere på botten av diskbänken. Är det inte blött, då är det batteriet i larmet som gett upp. Lossa den vita dosan och byt batteriet så fungerar det igen.V

Föreningen har fått igångsättningstillstånd för det nya taket på garaget som planerats en tid. Vi ska nu begära in offerter på vad det kostar att bygga taket och när vi fått ett pris kommer vi att gå ut till medlemmarna med en utförlig information om vad bygget innebär. Taket betyder att parkeringen på taket blir mer skyddad, vi tänker sätta in kameraövervakning om det inte möter något hinder, vi slipper röja snö på taket och på uppfarten till taket. Troligen får vi även bygga om den lilla trappen ner från taket eftersom pelare som håller uppe taket får placeras där. Trappen måste grävas ur och så blir det en ny trapp vilket blir välkommet eftersom den stundtals kan vara livsfarlig vintertid. Trappen får också ett tak.

Det dimper snart eller har redan gjort ner en faktura i din brevlåda som gäller elförbrukningen för förra året. Fakturan omfattar tiden 1 mars till 31 december 2020. Varje månad har en preliminär avgift tagits ut på hyresavierna och nu har en avräkning skett. Några får betala en mindre summa och andra en lite högre, det beror helt på hur mycket el man gjorde av med förra året. Just i dessa dagar håller föreningen på att titta över hur vi framöver ska debitera elförbrukningen och går allt i lås kommer det att synas på nästa omgång av hyresavier.

Fram tills nu har vi lämnat batterier, glödlampor och lysrör i återvinningskärlen som stått i tvättstugorna. Nu flyttas den biten till den stora återvinningsstationen där vi även slänger tidningar, glas, plast, kartong och metall. Vi får då allt samlat på samma ställe till glädje inte minst för firman som regelbundet samlar ihop batterierna med mera.

Karlstads Energi kommer att byta ut elskåpen som står utanför några av våra hus. Under tiden arbetet pågår kommer strömmen att brytas mellan klockan 9-12 utom de tre sista husen, se nedan. Det betyder att det blir mörkt i lägenheterna, hissen går inte att använda och allt annat som går på ström fungerar inte. Det går inte att titta på tv, datorerna måste stängas av i god tid med mera. Något som däremot kommer att fungera är taggsystemet så att man kommer in i husen genom entrédörrarna. Det systemet går på batteri under tiden strömmen är borta.

Arbetet kommer att starta tisdag 9 februari och omfatta hus 9, 11, 13 och 15.

Onsdag 10 februari för hus 17, 19,21

Torsdag 11 februari för hus 3, 5 och 7.

Fredag 12 februari för hus 1, 27 och 29

Tisdag 16 februari för hus 23, 25, 31 och 33 under tiden 9-12 och hus 35, 37 och 39 mellan klockan 13-15.30.

Alla kommer även att få en lapp i brevlådan med tider för arbetet.

Vill du själv vara med och påverka? Känner du någon som du tycker borde ingå i styrelsen? Vill du veta mer vad det innebär att sitta i en styrelse? Kontakta oss i valberedningen!

Föreningen är stor och det är svårt att veta vem som är bäst lämpad att sitta i vår styrelse. Vi behöver därför din hjälp att finna lämpliga personer. Kanske är du själv en sådan. Kunskaper i frågor som rör boendet är bra att ha med sig, men intresse för att lära sig är allra viktigast för en styrelsemedlem.

Att sitta i en styrelse för en bostadsrättsförening är en viktig uppgift. Naturligtvis innebär det ett stort ansvar, men det är också mycket givande att få vara med och påverka hur vårt boende skall vara.

Vi i är valberedningen är:

Lilian Byström, hus 7

Erik Bergström, hus 13

Marianne Karlsson, hus 1

Hör av dig till: lilian.bystrom@gmail.com, tfn 0733-40 85 95

Styrelsen har fastställt budgeten för 2021. Ekonomin ser fortsatt god ut och det innebär att avgiften till föreningen blir oförändrad liksom hyrorna för parkeringsplatserna och garagen. Samtidigt antog styrelsen en underhållsplan för de kommande åren och den kännetecknas av en viss försiktighet. Det som vi har framför oss är bygget av tak över parkeringsdäcket och att vi sätter solpaneler på taket. Det innebär att utgifterna för elen kan minskas och att de som parkerar på taket slipper skotta snö. Tanken är också att kameraövervaka parkeringsdäcket och om det går även parkeringarna nedanför ut mot Tolvmansgatan. Våra hissar har lite ålderskrämpor och därför har styrelsen börjat titta på om vi ska modernisera hissarna eller skaffa nya. Problemet är att hissarna lappats och lagats under föreningens drygt 40-åriga historia och vissa delar i hissarna är drygt 40 år gamla och andra delar är lite nyare. Samtidigt börjar det bli svårt att få tag i reservdelar till de äldsta delarna i hissarna. I mars tar styrelsen ställning till hur vi ska göra och vad som blir bäst ekonomiskt sett. Under förra året kostade hissarna drygt 330 000 kronor i reparationer och underhåll.

Felanmälan ska alltid i första hand göras under dagtid måndag-fredag till vår e-post felanmalan@brfhagaborg.se eller lämna ett meddelande på telefon 054 18 49 71

Nytt nummer vid akuta ärenden fr.o.m. 2021-01-01

Vid akuta ärenden på vardagar efter kl.17 eller under helger, ring Riksbyggen Service på telefon 0771 860 860

ÖNSKAR ER ALLA EN GOD FORTSÄTTNING MED EN FÖRHOPPNING OM ETT RIKTIGT GOTT NYTT ÅR, 2021

christmas table with decorations for holiday

Styrelsen välkomnar nya grannar och medlemmar i föreningen:

Lena Thorin, TG 37

Oscar Almstedt, TG 19

Niklas Jonsson, TG 1

Anton Dahlgren Klöpper och Lovisa Sand, TG 15

Joakim Blomqvist, TG 17

Totalt 16 lägenhetsöverlåtelser under 2020

Den nya isoleringen i garagetaken blev inte som vi tänkt oss. Värst drabbat är garage 43 där värmefläkten länge var avstängd alternativt att temperaturen var väldigt lågt ställd. Mellan isoleringen och betongtaket har det bildats kondensvatten i ganska så stora mängder. Taket är byggt enligt konstens alla regler med luftspalter och lagom tjocklek på isoleringen enligt den konsultfirma som är inblandad. Med start tisdag 29/12 rivs takisoleringen ner i garage 43. I de två andra garagen tas takisoleringen ner i mittgången från garageporten och en bit inåt. Någon har trott att betongtaket spruckit under renoveringen och att det därför regnar in. Den teorin är helt fel. Betongtaket är 35 centimeter tjockt och armerat för att stå emot både bomber och granater. Dessutom inspekterades renoveringsarbetet av folk från MSB, en fristående inspektör och av byggfirman själv. Föreningen kommer att kräva att företaget som har ansvaret för isoleringsarbetet också står för kostnaderna att rätta till felen som uppstått. De som vill flytta på sina bilar under tiden som takisoleringen plockas ner kan ställa sig på grusplanen så länge. Arbetet väntas bli klart under tisdagen.

Här kommer en liten påminnelse till er om att kontrollera era brandvarnare. Alltid bra att se över att de fungerar och ev. byta batterierna.

En tumregel jag själv har är att byta batterierna i brandvarnaren en gång om året i samband med första advent då vår fina julgran på området tänds och lyser upp i vintermörkret.

Härligt med levande ljus, men denna tiden är det extra viktigt att vi alla tänker oss för och kommer i håg att blåsa ut ljusen! Viktigt också att vara sparsam med, eller helst helt undvika träljusstakar, ljusmanschetter och annat som lätt tar eld om man inte är försiktig. Allt det här vet ni ju redan förstås, men det kan vara bra att bli påmind ibland. Besök från brandkåren är det sista vi vill ha så här i juletid.

Önskar er alla en trevlig första advent!

Några har börjat parkera på grusparkeringarna norr om skyddsrummet. Där fick man tillfälligt stå under tiden som garagen renoverades. Det råder samma parkeringsbestämmelser där som på alla andra platser inne på området. Det är alltså parkeringsförbud även där. De som ändå står där riskerar parkeringsböter. Från måndag 30 november kommer Wermlands Byggplåt att använda området för att ställa upp bilar och utrustning som de ska använda när balkongtaken renoveras. Det arbetet beräknas pågå några månader. Ni som använt de här parkeringarna ska alltså ställa bilen på era ordinarie parkeringsplatser. Blir några meter längre att gå men det spar parkeringsböter.

Föreningen sade i slutet av förra året upp avtalet om fastighetsskötsel och städning med HSB Värmland. Uppsägningstiden var ett år. Nya anbudsförfrågningar skickades under hösten ut till åtta olika företag, sex som fick lämna anbud på både fastighetsskötsel och städning och två företag som lämnade anbud på enbart städning. Det gamla avtalet innehöll bland annat tio snöröjningar och sandningar oberoende om det snöade eller ej. Förra vintern snöröjde man en gång vilket betydde att vi betalade för nio snöröjningar som aldrig blev av eftersom det snöade så dåligt. En snöröjning med sandning beräknas kosta runt 10 000 kronor beroende på hur mycket det snöat. I den nya upphandlingen begärde vi pris på enstaka snöröjningar. Snöar det inte alls kostar det ingenting och snöar det varje dag blir det desto dyrare. Det företag som nu fått uppdraget av styrelsen är Riksbyggen och de tar över skötseln av vårt område vid årsskiftet. Bytet av entreprenör innebär en besparing på runt 500 000 kr per år. Då vi tidigare sagt upp flera andra avtal och kunnat få ned kostnaderna rejält får föreningen minskade kostnader på ungefär 1 miljon kronor per år.

Det traditionella luciafirandet kommer att ställas in i år med tanke på rådande omständigheter med virus och restriktioner.

Efter många turer hit och dit är det nu klart att våra balkongtak byggs om. Det gäller balkongtaken under terrassvåningarna. Själva takets infästning mot husfasaden har blivit dålig på sina håll vilket medfört att det runnit in vatten på några balkonger. De här problemen kommer att bli värre med åren och därför har beslutet tagits om att bygga om samtliga balkongtak på en och samma gång istället för att åtgärda taken när problemen uppstår. Det lär bli betydligt dyrare samtidigt som husfasaden riskerar att skadas.

Om allt går som beräknat startar arbetet den 30 november med hus 25 och hus 31. Sedan görs ett uppehåll under julen och sedan fortsätter man med resten av husen. I vilken ordning det sker och vilka datum återkommer entreprenören Wermlands Husplåt till efter nyår.

1,6 miljoner kronor kostar kalaset vilket gör 23 529 kronor per balkongtak. För de pengarna får vi en ny beläggning på balkongtaken med takpapp som dras upp mot fasaden. De nuvarande hängrännorna byts ut eftersom de i de flesta fall lutar åt fel håll, något som inte åtgärdades när avrinningen från balkongtaken byggdes om för ett tiotal år sedan. Det har i flera fall inneburit att regnvattnet, istället för att rinna bort i takrännorna, runnit in på balkongerna. Till allt detta kommer en hel del andra arbeten av mindre omfattning.

De kommande dagarna kommer de stora tryckkärlen i våra värmecentraler att bytas ut. Orsaken är att tryckkärlet i värmecentralen som ligger i hus 5 (vicevärdskontoret) har gett upp och fungerar inte längre som den ska. Kärlet är 20 år gammalt och lika hög ålder har dess motsvarighet i värmecentralen i hus 27. Vi byter därför båda. Den nya anläggningen är ett tryckhållningssystem med pumpar och en vakuumavgasning. Det sistnämnda innebär att syret i vattnet tas bort vilket i sin tur minskar risken för rostangrepp i våra rör. Det nya systemet har också automatisk vattenpåfyllning vilket gör att trycket och därmed värmen kan hållas på en jämn nivå. De senaste månaderna har vi haft problem med att hålla trycket uppe i värmeanläggningen vilket medfört att värmen ibland inte orkat ändå upp i de högre husen. Förhoppningsvis kommer inte arbetet med bytet av tryckkärlen att påverka värmen i lägenheterna och skulle det bli så blir det bara under kortare stunder. Ni som inte är ingenjörer och inte begriper så mycket av ovanstående kan sammanfattningsvis trösta er med att värmesystemet blir bättre och ska fungera mer problemfritt.

Styrelsen har beslutat att precisera regler för de som eventuellt vill installera en värmepump i sin terrassvåning. Observera att det enbart gäller terrassvåningarna.

Regler för luft/luft värmepump på terrass:

Innan installationen ska kontroll ske för att lägenheten är tillräckligt uppsäkrad. Bostadsrättshavaren svarar för alla kostnader som härrör till installation, eldragning, snickeriarbeten och alla andra kostnader som kan kopplas till installationen. Värmepumpens ytterdel placeras på terrass så att den inte påverkar fastigheten exteriört. Det åligger bostadsrättshavaren att på ett fackmannamässigt sätt ansluta kondensavrinningen från värmepumpen till befintliga stuprör eller hängrännor eller på ett annat godkänt sätt. Arbetet med installationen ska vara fackmannamässigt utfört av på marknaden etablerade företag. Om värmepumpen vid bostadsrättshavarens avflyttning nedmonteras ska håltagning i vägg samt eventuell all övrig påverkan återställas i ursprungligt skick. Före installation ska godkännande inhämtas av Brf Hagaborgs styrelse.

Styrelsen har beslutat om nya regler för våra parkeringsplatser, både de i garaget som de utomhus. Reglerna har tagits fram sedan årsstämman beslutade att anta en motion om just nya regler.

Regler för garage/parkeringsplatser:

Garage/parkeringsplatser är endast avsedda för fordon som ägs av medlemmar i bostadsrättsföreningen. Syftet med platserna är att medlemmar i föreningen ska ha möjlighet att parkera kördugliga motorfordon. Används platserna för andra ändamål, sägs de upp med stadgad uppsägningstid. Styrelsen tilldelar respektive återtar rätten till hyra av garage och parkeringsplats. Rätten till platserna är inte en del av bostadsrätten. Vid överlåtelse av lägenhet återgår garage-/parkeringsplatsen till föreningen. Normal tilldelning av garage/parkeringsplats är en plats per lägenhet. Finns det outhyrda p-platser kan medlem som har garage även få en p-plats. Om antalet tillgängliga parkeringsplatser tar slut har föreningen rätt att återta extratilldelad parkeringsplats när annan permanent boende saknar plats. Om föreningen måste återta en p-plats sker det med följande turordning: Den som hyr en p-plats utan att äga ett fordon och inte äger det fordon som nyttjar p-platsen. Den som hyr garage+p-plats och enbart har en bil i hushållet. Den som hyr två p-platser men bara har en bil i hushållet.

Användning av parkeringsplats:

Parkeringsplatsen uthyres, om inte annat skriftligen anges, i befintligt skick att för hyresgästens nyttjande användas för uppställning av ett (1) st funktionsdugligt fordon. Hyresgästen får inte utnyttja parkeringsplatsen som förvaringsplats eller för uppställning av både motorcykel och personbil/annat fordon. Hyresgästen har inte rätt att överlåta hyresrätten eller hyra ut parkeringsplatsen i andra hand

Uppsägning eller förlängning av avtal för parkeringsplats:

Uppsägning av upprättat avtal för parkeringsplats/garageplats ska ske skriftligen minst 3 månader före den avtalade hyrestidens utgång, i annat fall är kontraktet förlängt med 6 månader för varje gång. Avtalet upphör vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. Om hyresgästen förutom detta avtal äger eller är delägare i en bostadsrätt hörande till Brf Hagaborg, upphör avtal för parkeringsplats utan uppsägning samtidigt med överlåtelse/avflyttning.

Ordningsregler i garaget:

Se till att garagedörren stängs bakom bilen. Det är allas ansvar att inte släppa in obehöriga till garaget. Kör sakta i garaget Biltvätt får inte förekomma i garaget Det är inte tillåtet att förvara lösa föremål såsom däck, olja, spolarvätska, takräcken etc. på garageplatsen Fordon får inte sticka ut utanför garageplatsen och vi uppmanar alla att visa största möjliga hänsyn till garageplatsgrannarna Vinter och slask innebär större vattenansamlingar i garaget. Borsta eller sparka bort snön på/under bilen innan ni kör in i garaget. Bil/MC skall på anmodan flyttas ut ur garaget vid aviserad städning eller vid ombyggnads- eller reparationsarbeten.